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Artigos

03/11/2008

Impostos na venda de propriedades rurais

Com o reaquecimento do Agronegócio Brasileiro, os negócios começam a acontecer e, entre eles, está a venda de propriedades rurais.

De norte a sul do Brasil estão ocorrendo Vendas de Propriedades Rurais, negócios estes realizados entre pessoas físicas e jurídicas brasileiras assim como produtores e grupos estrangeiros.

Os impostos que incidem por origem da venda de uma propriedade rural são Imposto de Transmissão de Bens Inter-Vivos (ITBI), de competência municipal e o Imposto sobre Ganho de Capital na Alienação de Imóveis Rurais (Imposto de Renda sobre Ganho de Capital) de competência federal.

Com raras exceções, o empresário rural ainda não está habituado a analisar previamente o impacto tributário dos negócios que irá realizar. Isto vale para os negócios relacionados à atividade produtiva rural, onde a administração do custo tributário possibilita redução significativa de tributos e diminui o risco de uma possível autuação dos órgãos fiscalizadores, mais especialmente para os negócios imobiliários envolvendo imóveis rurais.

O Imposto de Renda sobre Ganho de Capital que incide na venda de propriedades rurais tem pesado consideravelmente nos negócios que vêm sendo realizados.

O aumento do valor deste imposto tem ocorrido pela Valorização das Terras e pelo valor que os bens estão escriturados no Imposto de Renda.

A Receita Federal tem toda a facilidade em identificar as transações efetuadas, através do cruzamento de dados, além das informações que são enviadas obrigatoriamente pelos cartórios e imobiliárias à mesma.

O não pagamento correto do imposto gera uma dificuldade em movimentar os valores oriundos da venda do imóvel por falta de origem, além de correr um sério risco de ser autuado por sonegação do mesmo.

Algumas vezes o imposto não é calculado corretamente para pagamento, o que pode gerar prejuízos para o contribuinte vendedor do imóvel.

A correta estruturação do negócio possibilita a utilização da legislação tributária, que pode permitir a diminuição do custo deste imposto, não pagando mais do que realmente é devido, mas isto deve ser analisado durante a negociação e não depois de estar sacramentada.

A seguir são apresentadas algumas informações e dicas do Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital na Venda de Propriedades Rurais:
-Existem fatores de redução que podem e devem ser utilizados para minimizar o valor do imposto;
Atenção: A estruturação do negócio e a assinatura de qualquer documento que o defina, deve ser planejada previamente.
- O recolhimento do tributo deve ser efetuado por meio de DARF feita exclusivamente para esta operação até o último dia do mês subseqüente ao recebimento;
Atenção: O imposto pago não pode ser compensado na Declaração de Ajuste Anual.
- O imposto pode ou deve ser calculado sobre o Valor da Terra Nua;
Dica: Um profundo conhecimento sobre avaliação de imóveis rurais e declaração de ITR, feita de acordo com o que possibilita a legislação, podem ser elementos fundamentais na estruturação tributária do negócio.
- Devido às reduções existentes, quanto mais antiga for a aquisição menor será o imposto devido. Todavia existem situações em que aquisições recentes pagam tributos menores;
Dica: A alienação de bens pertencentes a espólio, antes de passar para os sucessores, significa vantagem também no Imposto sobre Ganho de Capital.

Há diversas formas em que um negócio de Venda de Propriedades pode ser estruturado para que o imposto a ser pago pelo vendedor não seja maior do que o efetivamente devido. Para isto é fundamental a variável tributação estar inclusa na negociação e que seja analisada previamente à realização da mesma.

 

O que deve ser analisado previamente à venda da propriedade.
- Ano de aquisição da terra por compra ou sucessão.
- Observar na primeira Declaração de ITR, após a data do contrato de compra da propriedade ou a saída da partilha da sucessão, o valor que foi declarado à terra nua.
- Na Declaração de Imposto de Renda deve ser observado o valor que está declarado à terra nua e os valores que estão declaradas as benfeitorias.
- Analisar se no contrato de compra ou na escritura, quando da aquisição, o valor da terra nua está descrito separado do valor das benfeitorias.
- As benfeitorias construídas após a aquisição estão lançadas na Declaração de Imposto de Renda.
- As informações confirmam o que tínhamos relatado anteriormente a respeito da necessidade de planejar a venda da propriedade.
- O planejamento na venda da propriedade rural não termina no acerto dos valores entre as partes vendedora e compradora. Este, na verdade, é o momento inicial do negócio.
- Paralelamente tem que ser analisado pelo vendedor qual será o custo do Imposto do Ganho de Capital nesta venda para que possa planejar legalmente o custo deste imposto que é extremamente alto e que, em muitos casos, poderá ser reduzido.​

Autor:
Cilotér Borges Iribarrem
Consultor SAFRAS & CIFRAS, Engenheiro Agrônomo

Enio Borges Paiva
Consultor SAFRAS & CIFRAS, Bacharel em Ciências Contábeis, Pós-Graduando em Ciências Contábeis